浙江寧波：房地產(chǎn)開發(fā)項目與屋頂光伏系統(tǒng)應當“同步設計、同步施工、同步驗收”

4月30日，寧波市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布關(guān)于公開征求《關(guān)于進一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項目屋頂光伏發(fā)電系統(tǒng)建設運維管理的通知（征求意見稿）》修改意見的通知，通知指出，房地產(chǎn)開發(fā)項目屋頂光伏發(fā)電系統(tǒng)應當按照“同步設計、同步施工、同步驗收”的要求組織實施。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托具有建筑工程甲級資質(zhì)的設計單位，允許該設計單位統(tǒng)一開展屋頂光伏一體化設計工作，實現(xiàn)建筑專業(yè)和光伏發(fā)電專業(yè)互相協(xié)同。對符合設計資質(zhì)要求，但不具備建筑工程甲級資質(zhì)的設計單位，允許相關(guān)主體設計單位將分布式光伏發(fā)電系統(tǒng)設計工作分包給具有光伏發(fā)電設計資質(zhì)的專業(yè)設計單位，確定由主體設計單位建筑專業(yè)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)好光伏支架和屋面的連接，確保屋頂光伏基礎防水工程無缺陷，光伏項目建設不妨礙屋面消防疏散。房地產(chǎn)開發(fā)項目屋頂采用壓塊固定方式的，應當開展光伏發(fā)電和結(jié)構(gòu)專業(yè)的計算評價，并在施工圖設計中明確，在施工圖審查時提交。

原文如下：

關(guān)于公開征求《關(guān)于進一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項目屋頂光伏發(fā)電系統(tǒng)建設運維管理的通知（征求意見稿）》修改意見的通知

為進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)項目屋頂光伏發(fā)電系統(tǒng)全生命周期的閉環(huán)管理，我局組織起草了《關(guān)于進一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項目屋頂光伏發(fā)電系統(tǒng)建設運維管理的通知（征求意見稿）》，現(xiàn)向社會公開征求意見。有關(guān)單位和公眾可通過以下途徑和方式反饋意見，意見反饋截止時間為2024年5月13日。

聯(lián)系人：凡老師，聯(lián)系電話：89385080；電子郵箱：kjc1603@163.com。

附件：關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑屋頂光伏建設運維管理工作的通知公開征求意見

寧波市住房和城鄉(xiāng)建設局

2024年4月30日

關(guān)于進一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項目屋頂

光伏發(fā)電系統(tǒng)建設運維管理的通知

（征求意見稿）

各區(qū)（縣、市）、開發(fā)園區(qū)住房城鄉(xiāng)建設、能源主管部門：

太陽能是一種清潔無污染的可再生能源。在房地產(chǎn)開發(fā)項目屋頂建設分布式光伏發(fā)電系統(tǒng)，不僅可以更好地獲取太陽能資源，還能獲得更多的經(jīng)濟效益。為進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)項目屋頂光伏發(fā)電系統(tǒng)全生命周期的閉環(huán)管理，根據(jù)市住建局等五部門印發(fā)的《關(guān)于大力推進建筑屋頂分布光伏發(fā)電系統(tǒng)應用工作的若干意見》（甬建發(fā)〔2022〕15號）有關(guān)精神，現(xiàn)就進一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項目屋頂光伏發(fā)電系統(tǒng)建設運維管理工作通知如下：

一、切實提高思想認識

2019年以來，我市在民用建筑屋頂推廣應用分布式光伏發(fā)電系統(tǒng)，屋頂光伏裝機容量增長較快，發(fā)電量對全社會用電量的貢獻也在不斷提高，取得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益，但也暴露了一些不容忽視的問題，特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、設計企業(yè)、施工企業(yè)、物業(yè)服務企業(yè)和光伏運營企業(yè)各自為政，相互之間缺少協(xié)調(diào)溝通，導致全鏈條管理脫節(jié)，設計不夠精細，施工較為粗糙，物業(yè)服務企業(yè)未接收或接收后失修失管失養(yǎng)問題嚴重，發(fā)電效率明顯降低。各區(qū)（縣、市）、開發(fā)園區(qū)住房城鄉(xiāng)建設、能源主管部門、供電部門，要切實以問題為導向，以保障人民群眾權(quán)益和利益為根本，切實加強房地產(chǎn)開發(fā)項目屋頂光伏發(fā)電系統(tǒng)全生命周期閉環(huán)管理，確保保值增值，持續(xù)發(fā)揮投資效益，為人民群眾創(chuàng)造更大價值。

二、可靠和有效利用屋頂有限資源

建筑屋頂是推廣應用光伏發(fā)電系統(tǒng)等可再生能源的有效載體，也是各種大型設備、屋頂水箱等重要構(gòu)件的存放空間。為充分保障設施設備存放空間，最大限度地利用屋頂?shù)挠邢拶Y源，明確屋頂安裝位置除冬至日全天有效日照時數(shù)小于4小時的區(qū)域以外，光伏組件配置面積及可再生能源年綜合利用量核算值除應滿足《民用建筑可再生能源應用核算標準》（DBJ33/T 1105－2022）等省、市規(guī)范前提下，做到“能裝盡裝”。對單戶家庭獨立使用的聯(lián)排不上人屋面，且與相鄰業(yè)主無共有產(chǎn)權(quán)爭議的低層屋頂，允許不建設屋頂光伏發(fā)電系統(tǒng)；對建筑高度超過80米的單體民用建筑，可不安裝光伏發(fā)電系統(tǒng)；對歷史文化街區(qū)內(nèi)的歷史建筑修繕重建或歷史文化街區(qū)控制性詳細規(guī)劃明確的低層建筑，如為滿足可再生能源應用核算標準的相關(guān)要求安裝光伏發(fā)電系統(tǒng)確有困難，且影響整體風貌風格的，可以不建設屋頂光伏發(fā)電系統(tǒng)，確保政策的可操作性和適應性；以上可不安裝光伏發(fā)電系統(tǒng)的工程在計算可再生能源利用量時可減掉對應不安裝光伏發(fā)電系統(tǒng)建筑的計容面積。

三、確保設計和施工質(zhì)量

房地產(chǎn)開發(fā)項目屋頂光伏發(fā)電系統(tǒng)應當按照“同步設計、同步施工、同步驗收”的要求組織實施。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托具有建筑工程甲級資質(zhì)的設計單位，允許該設計單位統(tǒng)一開展屋頂光伏一體化設計工作，實現(xiàn)建筑專業(yè)和光伏發(fā)電專業(yè)互相協(xié)同。對符合設計資質(zhì)要求，但不具備建筑工程甲級資質(zhì)的設計單位，允許相關(guān)主體設計單位將分布式光伏發(fā)電系統(tǒng)設計工作分包給具有光伏發(fā)電設計資質(zhì)的專業(yè)設計單位，確定由主體設計單位建筑專業(yè)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)好光伏支架和屋面的連接，確保屋頂光伏基礎防水工程無缺陷，光伏項目建設不妨礙屋面消防疏散。房地產(chǎn)開發(fā)項目屋頂采用壓塊固定方式的，應當開展光伏發(fā)電和結(jié)構(gòu)專業(yè)的計算評價，并在施工圖設計中明確，在施工圖審查時提交。

四、發(fā)揮竣工能效測評作用

市和區(qū)（縣、市）質(zhì)量安全監(jiān)督機構(gòu)、第三方節(jié)能評估機構(gòu)應當高度重視屋頂光伏發(fā)電系統(tǒng)的質(zhì)量監(jiān)督和能效測評工作，質(zhì)量監(jiān)督和測評內(nèi)容應當包括但不限于：屋頂光伏組件敷設是否平整、破損，組件上是否有積水或其他垃圾，線纜敷設是否符合要求；發(fā)電效率是否明顯低于商品房銷售合同或技術(shù)規(guī)范要求，是否涉嫌使用劣質(zhì)光伏組件或?qū)儆诓鸪摹⒁咽褂眠^的光伏組件；逆變器有無銘牌，安裝是否符合規(guī)范，安裝位置是否便于檢查，是否存在逆變器不工作的情況；對逆變器不工作的，應當查明原因，要求建設單位整改，確保完好無損，處于正常的工作狀態(tài)。質(zhì)量安全監(jiān)督機構(gòu)和第三方節(jié)能評估機構(gòu)在發(fā)現(xiàn)上述問題時，應當督促建設單位或施工單位及時整改，整改情況應當納入能效測評報告；未整改到位的，第三方節(jié)能評估機構(gòu)不得出具結(jié)論為“合格”的能效測評報告。同時，所有新建建筑安裝的屋頂光伏發(fā)電系統(tǒng)，在國家電網(wǎng)并網(wǎng)驗收合格后，應當接入建筑分布式光伏智慧服務平臺，該平臺的光伏數(shù)據(jù)接入確認單作為民用建筑能效測評的必要材料。市和區(qū)（縣、市）質(zhì)量安全監(jiān)督機構(gòu)應當將屋頂光伏發(fā)電系統(tǒng)接入平臺情況納入監(jiān)管范圍，及時核查能評機構(gòu)能效測評報告。未經(jīng)建筑能效測評或者測評結(jié)果不合格的，不得通過竣工驗收?？⒐を炇請蟾鎽敯ńㄖ苄y評的內(nèi)容和結(jié)果。

五、推動新建項目屋頂光伏精細管理

支持物業(yè)服務企業(yè)統(tǒng)籌開展屋頂光伏發(fā)電系統(tǒng)的開發(fā)、建設和運維管理。支持房地產(chǎn)開發(fā)建設單位依據(jù)《寧波市工程建設項目招標投標“評定分離”指導規(guī)則》（甬資交管辦〔2022〕2號）有關(guān)要求，采用“評定分離”模式，將屋頂光伏發(fā)電系統(tǒng)委托給具有光伏發(fā)電運營經(jīng)驗的物業(yè)服務企業(yè)或者聯(lián)合體，滿足“專業(yè)的人做專業(yè)的事”要求，實現(xiàn)設計、施工、運維一體化，確保可持續(xù)運營。房地產(chǎn)開發(fā)建設單位應當將屋頂光伏發(fā)電系統(tǒng)的建設、運維情況寫入房地產(chǎn)銷售合同或作為房地產(chǎn)銷售合同的附件；屬于拆遷安置房的，應當將屋頂光伏發(fā)電系統(tǒng)的建設、運維情況寫入拆遷安置協(xié)議或作為拆遷安置協(xié)議的附件，依法履行告知程序，保障業(yè)主的知情權(quán)，依法維護業(yè)主的合法權(quán)益。

（一）竣工交付前管理。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向能源部門辦理備案手續(xù)后向供電部門申請開設發(fā)電賬戶，并與供電部門簽訂購售電合同。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)建設單位與光伏發(fā)電運營商簽訂委托合同，開展設計、建設、運營一體化管理。房地產(chǎn)開發(fā)建設單位應當在項目竣工交付的一個月前將所有與屋頂光伏有關(guān)的資料移交給物業(yè)服務企業(yè)。

（二）業(yè)主委員會成立前管理。項目建成交付后，房地產(chǎn)開發(fā)建設單位應當在竣工交付后1個月以內(nèi)，到原開設發(fā)電賬戶的供電部門，向物業(yè)服務企業(yè)辦理賬戶變更手續(xù)，發(fā)電量統(tǒng)一采取“自發(fā)自用、余電上網(wǎng)”模式，做到發(fā)電收益公開透明、財務賬務便于查對。發(fā)電收益扣除物業(yè)服務企業(yè)合理的日常運維成本后的發(fā)電凈收益歸共有產(chǎn)權(quán)業(yè)主所有，其中：日常運維成本可以包括專業(yè)技術(shù)人員的工資費用、光伏板的定期清洗費、運行維護費（含保障設備正常運行的材料、配件等更新費用）和保險費等，已委托光伏發(fā)電運營商的，應當包括合理的利潤。業(yè)主委員會成立前物業(yè)服務企業(yè)發(fā)生退出的，新接管物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)社區(qū)居委會或物業(yè)管理委員會同意后及時到供電部門辦理賬戶變更手續(xù)。

（三）業(yè)主委員會成立后管理。業(yè)主委員會成立且依法依規(guī)到銀行開設業(yè)主委員會賬戶的，業(yè)主委員會可以在開設賬戶后持銀行賬戶證明到供電部門辦理賬戶變更手續(xù)；未開設賬戶的，可由物業(yè)服務企業(yè)繼續(xù)代管；但物業(yè)服務企業(yè)發(fā)生退出的，新接管物業(yè)服務企業(yè)應當經(jīng)業(yè)主委員會同意后及時到供電部門辦理賬戶變更手續(xù)。涉及到共有產(chǎn)權(quán)的，未經(jīng)共有產(chǎn)權(quán)人全部同意，任何人不得將發(fā)電賬戶開設到任何個人賬戶。

六、妥善處理歷史遺留問題

加大對已建成交付的房地產(chǎn)開發(fā)項目，但未并網(wǎng)發(fā)電處于閑置狀態(tài)的屋頂光伏的并網(wǎng)協(xié)調(diào)力度。已建成交付且設施設備質(zhì)量等符合供電部門并網(wǎng)要求，且業(yè)主委員會尚未成立的，由社區(qū)居委會依法代為履行職責并簽署意見后，供電部門應當予以并網(wǎng)。各區(qū)（縣、市）、開發(fā)園區(qū)住建局應當積極主動會同屬地供電部門，開展2019年以來建成交付房地產(chǎn)開發(fā)項目的排查，確保2024年“迎峰度夏”前全面并網(wǎng)發(fā)電。

七、簡化優(yōu)化光伏并網(wǎng)程序

對于房地產(chǎn)開發(fā)項目屋頂光伏發(fā)電系統(tǒng)，屬于低壓并網(wǎng)的，供電部門應在項目初步設計會審時明確光伏并網(wǎng)要求，設計單位根據(jù)此并網(wǎng)要求開展屋頂光伏發(fā)電系統(tǒng)設計；初步設計會審時供電部門未提供并網(wǎng)要求，設計單位根據(jù)工程實際情況進行并網(wǎng)設計的，區(qū)（縣、市）供電部門不得以其他任何理由不認可并網(wǎng)設計。屬于高壓并網(wǎng)的，應根據(jù)供電部門最后出具的接入方案進行設計。

八、推進屋頂光伏發(fā)電收益公開

房地產(chǎn)開發(fā)項目屋頂光伏發(fā)電系統(tǒng)應當嚴格按照《浙江省綠色建筑條例》要求，在項目建成交付后依法接入市建筑能耗監(jiān)測平臺。房地產(chǎn)開發(fā)項目可以按照“自發(fā)自用、余電上網(wǎng)”模式，實現(xiàn)屋頂光伏發(fā)電收益最大化。市建筑能耗監(jiān)測平臺應當按照“一項目、一賬目”的要求，確保發(fā)電量、發(fā)電收益準確核算，其余的余電上網(wǎng)費用由業(yè)主大會確定用途，確保業(yè)主共有收益明細清晰、使用清楚，確保陽光操作。

九、統(tǒng)籌推動屋頂光伏替代綠化

為積極穩(wěn)妥推進建筑領(lǐng)域碳達峰碳中和，增加可再生能源應用量，建設項目可采用光伏發(fā)電系統(tǒng)折算替代立體綠化，施工圖審查機構(gòu)可按照本通知要求進行審查。具體折算方法詳見附件。采用光伏發(fā)電系統(tǒng)折算替代立體綠化的項目，應按《寧波市建（構(gòu)）筑物立體綠化實施導則》（2019甬DX－05），在項目節(jié)能評估報告中確定項目立體綠化的最低要求設置量，并參照本通知附件計算方法，按同等減碳量確定替代立體綠化的光伏組件面積。農(nóng)村個人自建房以及總計容建筑面積小于1000平方米的項目可以不按照浙江省《民用建筑可再生能源應用核算標準》（DBJ33/T 1105）要求進行可再生能源應用量核算。

按照省建設廳等七部門印發(fā)的《浙江省建筑領(lǐng)域碳達峰實施方案》（浙建設〔2022〕47號）文件要求，結(jié)合我市實際，確定我市2025年底，城鎮(zhèn)居住建筑可再生能源應用核算替代率為10%，到2030年力爭達到12%。房地產(chǎn)開發(fā)項目安裝屋頂光伏發(fā)電系統(tǒng)后，可再生能源應用核算替代率達到10%的，建設單位可以自主決定是否安裝空氣源熱泵熱水系統(tǒng)，且不再納入民用建筑可再生能源應用核算范圍。建設單位不安裝空氣源熱泵熱水系統(tǒng)的，應當寫入商品房銷售合同，依法保障業(yè)主知情權(quán)等有關(guān)權(quán)利。

本辦法自2024年×月×日起施行。

附件：可再生能源折合立體綠化核算方法

寧波市住房和城鄉(xiāng)建設局 寧波市能源局

2024年×月×日